Long'an Fayan丨BC 게임 바카라의 상업 및 주거용 건물의 외벽 수리 및 유지 관리에 대한 책임 - Tsuen Kam Center 사례의 계몽

추엔캄 센터는 1986년에 건립되었습니다.，다목적 BC 게임 바카라입니다，다층 연단과 연단 위의 주거용 타워 2개로 구성됨。그때， Donora Company Limited(이하 "개발자")와 첫 번째 구매자가 1차 양도(이하 "1차 양도")에 서명했습니다.，그리고 첫 번째 구매자 및 Hong Yip Services Limited(이하 "관리 회사"라고 함)와 Tsuen Kam Center에 대한 상호 계약 증서("상호 계약 증서")를 체결했습니다.。

첫 번째 수송에서，개발자가 미분할 BC 게임 바카라권 지분을 양도하고 보유하고 있습니다. 、사용 、첫 번째 구매자에게 해당 단위의 유일하고 배타적인 권리와 특권을 점유하고 향유하는 경우，외벽 사용에 대한 독점권은 의도적으로 개발자에게 유보되었습니다(이하 "유보권리"라 함)。

BC 게임 바카라 상호 계약 증서에서，개발자、추엔캄 센터의 공통 부분을 다음 네 가지 범주로 나누는 데 동의하는 것 외에，즉, "BC 게임 바카라 공용 부분"、「상업용 공용 부품 및 시설」、"주차장의 공용 부분" 및 "주거용 BC 게임 바카라 공용 부분 및 시설" 제외，또한 각 소유자는 관리 회사가 마련한 예산에 따라 관련 유틸리티 비용을 부담해야 합니다.。또한，BC 게임 바카라 상호 계약서에는 각 소유자가 외벽 사용에 대한 제한된 권리를 가지고 있다고 규정되어 있지만，그러나 이는 또한 개발자에게 광고 목적으로 외벽을 사용할 수 있는 독점적 권리를 부여합니다.。

추엔캄 센터 완성 이후，개발자들은 광고를 게재하기 위해 건물 외벽을 사용해 왔습니다，그리고 이 외벽의 유지 비용은 전적으로 부담합니다。2007년부터，관리 회사는 BC 게임 바카라 외벽을 공통 부분과 동일시합니다，즉, 건물 외벽도 위에서 언급한 공공 부분의 네 가지 범주로 나뉩니다.；관리 회사는 이 외관 카테고리에 대한 계정을 설정합니다.，외벽 수리 및 관리에 발생한 비용을 이 계정에 할당하고 해당 공제。여기，추엔캄 센터 소유주 법인(이하 "주주 법인"이라 함)은 관리 회사의 "갠트리 이전" 움직임에 반대합니다.，개발자가 첫 번째 이전으로 인해 외벽 사용에 대한 독점권을 보유했다고 주장，그러므로 외벽의 유지관리 비용은 우리가 계속해서 독립적으로 부담해야 합니다.。그 반대，개발자 지원 관리 회사가 준비한 예산，그리고 토지 재판소에서 Tsuen Kam Center Owners Corporation을 상대로 소송을 시작했습니다.，외벽 수리 및 유지관리 비용에 대한 책임에 대한 명확한 요청。

추엔캄 센터 외벽이 공공 부분인지 여부에 대한 문제，먼저, 건물 관리 조례 2조(BC 게임 바카라 법률 344장)(이하 "건물 관리 조례"라고 함)를 참조해야 합니다.。건축관리조례 제2조에 의거，공통 부분은 다음을 의미합니다:

(a) 모든 BC 게임 바카라，특정 소유자의 독점적 사용을 위해 토지 등록부에 등록된 도구에 지정되거나 지정된 도구 제외、점유했거나 즐겼던 부분；

BC 게임 바카라 별표 1에 지정된 부품，그렇게 지정되거나 명시된 상기 악기의 부분을 제외하고。

건축관리조례 별표 1의 첫 번째 항목은 "BC 게임 바카라...및 기타 구조적 지지대"를 공통 부분으로 나열합니다.。

토지 재판소와 항소 법원은 위 조항에 대해 서로 다른 해석을 가지고 있습니다.。토지 심판소는 건물 관리 조례 제2항에 규정된 "도구"가 건물에 대한 상호 계약 증서라고 판결했습니다.，따라서 BC 게임 바카라 외벽은 공공 부분으로 간주됩니다.，그리고 BC 게임 바카라 외벽을 4개 부분으로 나누어 외벽 수선 및 유지관리 비용을 배분하기 위해 부문별로 예산을 편성하는 관리회사의 방식을 지원합니다.。그러나，항소 법원은 "악기"가 특정 종류의 악기로 제한되어서는 안 된다고 판결했습니다.，첫 번째 전송에도 동일하게 적용됩니다.，그리고 첫 번째 양도는 개발자를 위해 건물 외벽을 사용할 수 있는 독점적 권리를 보유합니다.，따라서 첫 번째 양도 증서가 우선해야 합니다.，그리고 BC 게임 바카라 외벽은 공공 장소가 아니라고 판결했습니다.，전복된 토지 재판소의 결정。

이후，BC 게임 바카라는 항소 법원의 결정에 대해 최종 항소 법원에 항소 신청서를 제출했습니다.。항소위원회는 다음 두 가지 문제에 대해 항소할 수 있는 권한을 부여했습니다.

1.개발자가 BC 게임 바카라하고 사용합니까?、외관을 BC 게임 바카라하고 즐길 수 있는 독점적 권리(즉，외벽이 공공부분인지 여부？) (이하 '공개 부분 문제'라고 함);

2.BC 게임 바카라 상호 계약서에 따라 외벽이 4가지로 구분되는지 여부，관리회사가 외벽 수리 및 유지관리 비용을 여러 계정에 배분하는 것이 타당합니까(이하 "외벽 수리비 문제"라 함)。

추엔캄 센터가 완성되었을 때，당사자가 단일 거래에 도달했습니다.，상호 계약서에 서명하고 BC 게임 바카라 첫 번째 양도 증서에 서명했습니다. ，두 문서 모두 문서 서명에 대한 당사자의 전반적인 목표를 입증해야 합니다.。따라서，BC 게임 바카라 상호 계약 증서를 해석할 때，법원은 건물과 함께 상호 계약 증서와 첫 번째 양도를 읽어야 합니다.，두 문서의 맥락과 목적을 고려하십시오.，단일 조항에 국한되지 않고 모든 관련 조항을 검토，공통적인 부분에 대한 양측의 공통 의도를 명확히 하기 위해。여기，법원이 상호 계약 증서와 BC 게임 바카라 첫 번째 양도 증서를 함께 읽은 후，상호 계약의 건축 증서 비고 제5조가 상호 계약의 건축 증서 조건에 구속되려는 당사자의 권리와 책임을 명확하게 명시하고 있음을 고려합니다.。그 반대，법원은 첫 번째 양도 증서의 조항이 독점 사용권을 유지한다고 판결했습니다.，운영권 부여로 볼 수 없음，BC 게임 바카라 상호 언약 증서에서 외벽이 공용 부분으로 분류될 가능성을 배제하는 언약으로 해석할 수 없습니다.。

건물 상호 계약의 증서에 관하여，5조(B) 단락 4에서는 관리 회사가 "외벽 페인팅"에 대한 책임을 진다고 규정하고 있지만，그러나 건물 상호 계약 증서 IV(A)조 13항은 분할되지 않은 소유권 지분의 소유자가 자신이 "소유"한 부분을 적절하게 유지 관리할 책임이 있다고 규정합니다.。건물 상호 계약 증서의 (1)(a)조에 따라，이 부분은 소유자가 소유한 미분할 소유권 지분을 나타냅니다.，그리고 그것을 보유할 독점적 권리가 있습니다、사용、BC 게임 바카라 일부를 점유하고 즐기세요。이것이 바로 그것입니다，법원은 개발자가 외벽에 대한 독점권을 보유한 경우라고 판결했습니다.，관리회사는 외벽 수리 및 유지관리에 대한 책임을 지지 않습니다.。동시에，BC 게임 바카라 상호 계약 증서도 나열되어 있습니다.，소유자가 보유를 원하는 경우、사용、BC 게임 바카라 모든 부분을 점유하고 즐길 수 있는 완전하고 독점적인 권리，이 소유자는 해당하는 분할되지 않은 소유권 지분을 보유해야 합니다.。그러나，건물 상호 계약 증서의 3항에 따르면 외벽에는 분할되지 않은 지분이 없음을 알 수 있습니다.。따라서，법원은 개발자가 외관을 사용할 권리를 독점적으로 갖지 않는다고 판결했습니다.。

위의 이유에 기초하여，상호 계약의 건축 증서가 체결되었을 때의 상황과 법적 배경에 기초한 최종 항소 법원，상호 계약의 전체 BC 게임 바카라 증서에 대한 해석과 상호 계약의 BC 게임 바카라 증서가 달성하려는 실제 목표에 대한 해석，외벽은 공공부분으로 판단，상호 계약 증서는 외벽이 개발자의 사용만을 위한 것임을 명시하거나 명시하지 않기 때문에、점유하거나 즐기세요。

외벽 수리 비용을 누가 부담하느냐의 문제，Owners Corporation은 BC 게임 바카라 모든 외부 벽이 공통 부분의 네 가지 범주 중 하나에 속한다고 주장하지만，즉, "BC 게임 바카라 공용 부분"，따라서 유지관리 비용은 모든 소유자가 부담해야 합니다.，그러나 법원은 지적했습니다，건물 상호 계약서 V(B)조에는 관리 회사가 외벽을 유지하고 수리할 책임이 있다고 규정되어 있습니다.，그리고 "외벽"과 "BC 게임 바카라 공용 부분"을 분리하세요。이것은 외벽이 "BC 게임 바카라 공용 부분"과 별도로 처리되어야 함을 보여줍니다.。또한，건물 상호 계약 증서 V(I)조, 7(a)항，관리회사는 단위 유형별로 별도의 예산을 준비해야 합니다.，V(E)조 3항에서는 각 소유자가 관리 회사가 마련한 예산에 따라 해당 관리 수수료를 지불할 책임이 있음을 규정합니다.。

위의 이유에 기초하여，법원은 BC 게임 바카라 상호 계약 조항에 따라 다음과 같이 판결했습니다.，외벽 수리 및 유지관리 비용은 카테고리에 따라 해당 소유자 간에 공유되어야 합니다.，즉, 법원은 외벽 계정에 대한 관리 회사의 계산 방법을 지원합니다。

여러 번，주인이 건물에 있는 유닛을 구입했을 때 건물의 공용 부분도 구입했다는 사실을 잊어버렸습니다.。건물의 상호 계약 증서 외에 각 소유자에게 부여됩니다. 、사용 、유닛/주차 공간을 점유하고 즐길 수 있는 유일하고 배타적인 권리，또한 모든 소유자에게 건물의 공용 부분을 공동으로 사용할 권리를 부여합니다.。각 건물의 각 소유자는 건물의 공용 부분(기초와 같은 건물의 주요 구조 부분)을 사용하고 있습니다.、외벽，물 공급 시스템 구축，건물 내 다양한 ​​레저 시설)，또한 이 건물의 공용 부분을 공동으로 관리하고 유지하는 책임을 집니다。건축법 39B조(123장)에 의거，소유자는 건축 당국이 제공하는 법적 고지를 준수하기 위해 Owners Corporation이 요구하는 공통 부품 검사에 대한 책임을 져야 합니다.、설문조사、작업 또는 기타 조치 비용。개인 소유자가 합리적인 이유 없이 비용 부담을 거부하는 경우、소유주 법인이 임명한 사람이 검사 또는 수리 작업을 수행하도록 협조하지 않거나 방해하는 행위，모두 불법；범죄자는 유죄 판결을 받을 수 있습니다.，벌금이 부과됩니다(HKD 10,000위안에서 25까지,000위안) 또는 6개월 징역。여기，BC 게임 바카라 부동산 시장에 투자하기 전의 잠재 구매자，해당 건물의 공공 및 민간 부분에 대해 독립적인 법적 조언을 구해야 합니다.，이러한 부품과 관련된 해당 권리 및 의무 이해(예: 공통 부품의 수리/개조 비용 부담)。

건축관리법에 의거，건물 소유자에게는 소유자 법인을 설립할 수 있는 권리가 부여됩니다.。설립된 법인은 독립적인 법인입니다.，건물 소유자를 대신하여 BC 게임 바카라 공용 부분을 관리，건물주의 권리나 책임을 행사하거나 집행합니다.。하지만，이는 또한 소유주 기업이 개발자 및 관리 회사의 행위 또는 부작위로 인해 고소당할 수 있음을 의미합니다.，파산까지 겪었습니다。건축관리조례 제34조에 의거，소유주 법인이 청산될 경우，BC 게임 바카라 각 소유자는 공동 및 여러 법적 책임을 져야 합니다.，분할되지 않은 소유권 지분에 따라 상환 및 자본 기여에 대한 책임을 집니다.，회사의 자산을 부채와 부채를 지불하기에 충분하도록 홍보。여기，모든 소유자가 알아야 할 사항，소유주 법인을 설립한다고 해서 각 소유자가 BC 게임 바카라 유지 관리 비용을 부담할 책임이 면제되는 것은 아닙니다.。

BC 게임 바카라 공통 부분에 관해 다른 이해관계자와 소통할 때，소유주 회사 및 소유자는 먼저 독립적인 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다.，(1) 건물관리조례 관련 조항을 명확히 하세요.；(2) 건물과 관련된 토지 서류(건물 상호 계약서 등)、첫 번째 양도 증서 등) 및 (3) BC 게임 바카라 공용 부분과 관련된 용어，해당 조치를 취하거나 조치를 취하지 않기로 결정함，소유주 법인/소유주의 법적 지위를 명확히 할 수 있습니다.，그리고 건물 소유자의 권리와 이익이 극대화되도록 보장。

이 측면과 관련된 BC 게임 바카라 및 절차는 복잡합니다.，이 문서는 일반적인 참조 개요일 뿐입니다.，개별 사례에 대한 법적 조언을 구성하지 않습니다.。조언이나 도움이 필요한 경우，변호사에게 연락을 환영합니다。

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